Thema: functiemenging Tabel 2 Toetsingsresultaten prijsvorming economische sectoren met dichtheid en functiemenging bij transacties bedrijfsruimte (november 2018-november 2019), alle werklocaties A. Significante regressievergelijking (95%) Sectoren Industrie Bouw Handel Vervoer en opslag ICT Vastgoedsector Specialistische zakelijke (= kennis)diensten Verhuur en overige zakelijke diensten Onderwijs B. Niet-significante regressievergelijking (95%) Horeca Financiële diensten C. Onvoldoende waarnemingen voor regressievergelijking Delfstoffenwinning Energie Water Overheid * = significant (p < 0.05) | — = niet significant (p > 0.05) cent van de watergebonden locaties (‘natte’ bedrijventerreinen) worden benut door watergebonden bedrijvigheid. Ten tweede moeten op bedrijventerreinen planologische voorwaarden aan de bestemmingswijziging worden gesteld. Momenteel is het zo dat bij bestemmingswijziging van werken naar wonen de grondwaardesprong in de zakken van de grondeigenaar en doorverkopers verdwijnt. Voor de uiteindelijke eigenaar is vaak uitsluitend woningbouw nog financieel haalbaar. Alle waardestijging is daardoor al uit het gebied verdwenen. De uitdaging is een deel van de grondwaardestijging te kanaliseren richting nieuw te bouwen bedrijfsruimte onder de woningen. Dan moet er niet meer in twee, maar in drie of vier (tijd) dimensies worden gepland. Bestemmingswijziging kan voortaan alleen op voorwaarde dat de eerste 5 tot 8 meter van de plint voor (betaalbare) bedrijfsruimte bestemd blijft. In combinatiegebouwen kunnen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 gewoon onder woningen gehuisvest worden. Met een isolatielaag tussen werk- en woon-deel, iets bredere ventilatiekanalen, driedubbelglas en eventueel goede werktijdafspraken. Hier is al veel ervaring mee opgedaan in grotere steden. Betaalbaarheid is hierbij belangrijk. ‘Nieuwe ideeën hebben oude gebouwen nodig’, merkte Jane Jacobs ook al op. Het ging daarbij niet zozeer om het bouwjaar van het pand, als wel om de betaalbaarheid en ruimte die vooral in oudere gebouwen beschikbaar is. Met nieuwe ideeën kan niet direct een hoge huur worden betaald. Ten derde kan naast functiegemengd bestemmen worden gekeken naar betere bescherming van bedrijven tegen omwonenden. Niet alleen vooraf in het planologisch traject, maar ook BT • JAARGANG 15 • NUMMER 01 FSI * – * * * – * * * MXI * – – * * – * – – FMI * * * * – * * * – achteraf. Omwonenden moeten beter beseffen wat zij kopen. Iemand die in de haven gaat wonen moet niet klagen over lucht van gerookte vis. Iemand die op een boerderij gaat wonen niet over mestlucht. Ten slotte moet er meer in worden gezet op innovatie en verduurzaming. Dat kost een stuk minder dan procederen, onteigenen en uitplaatsen en levert veel meer op. Fondsen, zoals het Invest-NL fonds, zouden zich hier op moeten richten. Op bedrijventerreinen wordt 70 procent van de energie verbruikt, tegen 30 procent in woningen. Maar voor innovatie en verduurzaming van bedrijven is nauwelijks aandacht. In de nationale omgevingsvisie worden bedrijventerreinen niet eens genoemd. Als er echt staatssteunregels zijn die verbieden in bedrijven te investeren om woningbouw mogelijk te maken, maar wel toestaan om diezelfde bedrijven voor een veel hogere prijs te verplaatsen, moeten die worden herzien. Analyse functiemenging in Zuid-Holland Om de inefficiënties tegen te gaan is het goed om in beeld hebben bij welk type bedrijven hier het meeste energie zit om hier aan mee te werken. Maar ook moeten we weten wat er uit de grondwaardestijging gefinancierd kan worden en hoe. Wij hebben daarom in het najaar van 2019 voor Zuid-Holland als casus binnen Nederland onderzocht hoe het er met de functiemenging van wonen en werken, maar ook met andere gebruiksfuncties zoals commerciële en niet-commerciële voorzieningen in deze provincie voor staat. Wij hebben dit gedaan door drie deelanalyses uit te voeren en die vervolgens geografisch en staPAGINA 24 >> Pagina 23

Pagina 25

Voor archief, online archief en onderwijscatalogi zie het Online Touch content management system systeem. Met de mogelijkheid voor een e-commerce shop in uw drukwerk.

BT 1 2020 Lees publicatie 421Home